中建大公馆(中建大公馆:光谷关山百万大盘日光难,真相原来是这个!)

中建大公馆
武汉选房师品质选房 全程陪伴

武汉选房师 隆重出品

中建大公馆基本信息:
中建大公馆位于南湖大道与关山大道交汇处,地处光谷东湖高新区,整个项目规划用地总面积约22.4万平方米,计容总建面约137万平方米,分四期开发,整体容积率3.7,绿化率30%,停车位共10510个,楼栋总数24栋,总户数6179户。
中建大公馆住宅分4个地块开发,一期为K2地块,已于2017年12月首次开盘,推出一期A1、A2、A3、A5、A6、A7号楼房源,毛坯销售,均价22000元/平米,K2地块还有A8和A9号楼未推出,销售时间待定。二期K4地块B2、B6、B3号楼已于4月15号网上开盘,共900多套房源,目前B3、B6还有部分房源在售,均价22000元/平米,预计6月份加推B1、B7号楼81-140平米毛坯户型。预计5月底6月初加推B1、B7两栋82平-128平户型,500多套,预计均价跟之前持平。后期住宅还有K3和K5两个地块。
K4地块一共5栋超高层住宅,其中B3、B6、B7号楼为塔楼结构,公摊22-23%;B1、B2号楼为连廊式板楼结构,公摊25%左右。B1是两个单元,一个单元是45层,一个单元是35层,2梯4户,B7是1个单元,45层,3梯6户。B2号楼为48层2个单元3梯4户,B6和B3号楼为1个单元3梯6户塔楼结构分别为48层和48层, 当期交付时间预计为2020年中旬。

效果图 | 项目鸟瞰
拿地情况回顾:
2012年底,普提金集团在土拍中底价拿下东湖高新曙光村P(2012)211号地块和P(2012)212号地块,两宗地块总计31.5亿元,楼面价分别为3000元/平米和3175元/平米。其中P(2012)198号地块包含K1地块,P(2012)211号地块包含K2和K4地块,P(2012)212号地块包含K3和K5地块。
该项目曾被命名为“普提金莲华”,但后来因为普提金集团出现问题,资金链断裂,普提金集团集团转让光谷曙光村的项目给中建三局房地产公司,也就是现在的中建大公馆项目。后来在2016年的时候中建对4个地块做了相应的调整。

图 | K2地块调整公示

图 | K3-1地块调整公示
图 | K3-2地块调整公示

图 | K4地块调整公示

图 | K5-1地块调整公示

图 | K5-1地块调整公示
1区位:三环内东湖高新核心区 办公及社科气息浓厚
光谷向来不以环数论英雄,中建大公馆地处三环内,距离三环线2.1公里,但是周边包围着光谷软件园,里面有许多科技公司,每天上下班人流量庞大,办公和社科气氛很浓,而周边的包括光谷天地、保利国际广场、光谷新世界K11、联想双子塔、琨瑜府商业、泛悦城商业都已建成或正在建设。

图 | 项目距离三环2.1公里
小区位:
北临纺织路、金地格林东郡;
西临曙光星城、光谷十小、雄庄路
南临南湖大道、光谷软件园
东临关山大道、融科天域、光谷天地

图 | 规划图
区位点评:项目地块南北朝向,但是不是所有楼栋都是南北向,例如二期的B3、B6、B7栋。项目周边公司较多,商业也日益增多,适合在附近上班的人群,但是若是运用交通上下班,那不管是有轨电车、公交还是自驾,都不会有很好的入住感受。
2交通:公共交通十分方便 自驾出行或堵车
项目距离三环线2.1公里,周边最近的公交站点南湖大道刘家村站有近10条公交线路,有轨电车T1线已经通车,交通还比较方便,但是堵车也成为光谷生活的家常便饭。

来源 | 百度地图
地铁:与中建大公馆最近的地铁站是10月份即将通车的11号线雄楚大道站,距离约1.8公里;与春节前通车的2号线延长线华科大站距离约3公里。根据之前的地铁规划,13号线会在南湖大道和关山大道交汇处设一个站点,但是这个至少要等到2025年后了,站点不能确定。
不过有轨电车T1号线在光谷天地有个站点,项目距离其800多米,不过建议上下班堵车的时候坐有轨电车出行省时,平时的时候有轨电车未必比公交快,因为它也要等红灯,运营时速也不是很快。
公交:项目最近的公交站点是南湖大道刘家村站,距离200米左右,共9条线路,可以通往流芳、藏龙岛、金融港等区域,通往其他行政区块的交通一般只需要满足能去光谷广场就好,乘坐地铁2号线是最明智的选择。

图 | 南湖大道刘家村站途经路线
自驾:堵、堵、堵,除了堵就是堵,民族大道、南湖大道、关山大道都是世界有名的堵点,光谷三环内目前可以指望的快速路就是光谷大道高架桥,但沿途匝道设置还不太清楚。
3配套:写字楼、商业楼汇集 医疗、公园配套是短板
对于一个紧挨软件园的住宅区,写字楼和商业那是标配,一个光谷软件园里面囊括了大大小小数百家公司,而自带的商业、附近的光谷天地、居然之家、保利国际广场、光谷新世界K11、联想双子塔等大型商业也逐渐成型,但是医疗配套和公园配套匮乏。
商业配套:中建大公馆自带32万方超大商业,包括约1万方的图书馆、1.2万方的影剧院,还有一栋262米高写字楼。底下的商业盒子据说已经初步和银泰集团达成协议,由银泰集团来开发和运营商业(目前还没有确定)。
项目斜对面是就是人见人爱的光谷天地,沃尔玛、餐饮、娱乐设施齐全。关山大道上K11和保利广场、居然之家都已经开业,琨瑜府商业、泛悦城商业也正在建,以后再也不用跑到世界城步行街去逛街了。
教育配套:项目K2地块规划有光谷十小以及一个18班的幼儿园,光谷十小在2017年9月份已经开学招收一年级,有光谷六小的一部分生源借用了十小的教室就读。根据教育局目前的划片,光谷十小对口的中学是光谷实验中学。
生活配套:项目的医疗和公园配套相比来说比较匮乏,尤其是在这片爱堵车的区域,如果有距离比较近的医院和公园那就再好不错了,医疗条件好一点的关山大道三医院距离项目约2公里,而公园大多都集中在三环外。
4房源:备案价偏高 筒子楼户型可捡漏
中建大公馆两次开盘的均价均是22000元/平米,第一次开盘要求全款,第二次100万认筹金,五成首付。而关山口的泛悦城、琨瑜府备案价为20000元/平米,保利时代备案价为19000元/平米。所以说中建能备案到22000元/平米那也是很牛了。
但是因为武汉政策要求明年起武汉所有楼盘都要全装修,未来可能想要再有毛坯就很难了,那按照现在的22000元/平米的备案价来算的话,中建可以备案的装修价就是3500元/平米,额,这样总价的话……毛坯房还是且买且珍惜吧~
需要划重点的是,5月底6月初加推的B1、B7这两栋,竟然、竟然、竟然只需要三成首付就行,这简直惊掉了无数人的下巴,之前一期的时候这里中建可是需要全款才能买的房子!不过每次首付比例的变化也说明了二期的户型问题确实影响了销售情况,如支付果对于房子没有户型要求的话也正是捡漏的好时机,因为确实筒子楼的户型太让人想吐槽了、

户型点评:
B2号楼为连廊式板式楼结构,连廊的中间套结构分别为96平和100平,均为三房两厅一卫结构,这样中间两户就是半通透,但是因为两户南面的采光面宽比2梯4户的中间套要短,所以采光也没有那么好,但是总比没有强,接下来的就是要注意的是中间户北面面对连廊窗户的私密性,以及下雨时楼梯的湿滑度,当然了,在经济能力可以的情况下,边户的南北通透的户型当然是首选。

图 | 96平和100平户型
B3、B6号楼是筒子楼,96平米和110平米的户型虽然有不足的地方,但是也没有81平米的户型槽点多。项目最小的81平户型西北向和东北向,两个卧室超西或朝东,客厅朝北朝向,整体居住舒适度最低。

5品质:品牌开发商品质量过硬 物业费偏贵 
中建在武汉开发了好些项目,多区齐头并进,例如汉口硚口区的中建御景星城、江夏的中建汤逊湖壹号、东湖高新区的中建光谷锦城等。
毕竟中建三局是做工程的,所以项目质量还是有所保证的,而且推出的又是毛坯,所以还是有一定的优势。项目一期面积大一些,绿化好一些,有青年、老年活动中心。二期由于面积比较小,园林景观绿化相对平庸,容积率为5.53,相较于规划调整之前的4.39,整个密度会更大一些,居住舒适度也降低了。
当期无架空层,大堂有4.5米左右挑高,公共走道贴砖,地上人车分流,车位比是1:0.93。
中建所用的物业是武汉中建三局物业管理有限责任公司,也就是自己的物业,物业费是4元/平米·月,价格贵了些。

图 | 武汉中建项目展示墙

综合优劣势点评
优势:
1、137万平方米的超大体量,商业体量也多达32万平米,是和清江山水一样的百万方大盘。
2、地处光谷核心,周边科技公司较多,商业、教育、交通配套齐全;
3、纯毛坯,在武汉现在遍地都是精装修的楼盘中比较有性价比;
4、中建质量让人放心,品质比上不足比下有余。
劣势:
1、都是超高层房源,容积率高,部分塔楼户型朝向和设计不好;
2、物业费贵,服务品质口碑一般;
3、地铁离项目较远,附近交通拥堵。

中建大公馆项目整体沙盘图:

中建大公馆售楼部在售楼栋沙盘:

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